Kredit za stambene zajednice - Profesionalni upravnik organizacija kreditiranja

Mišljenje profesionalnog upravnika

Kredit za stambene zajednice namenjen je registrovanim stambenim zajednicama koje imaju potrebu za obnovom zajedničkih delova zgrade,nabavkom uredjaja i opreme u zgradi i unapredjenjem energetskih svojstava zgrade.

Banke punih 5 godina nisu prepoznavale stambene zajednice kao pravna lica i svoje klijente ali sada se i to polako menja. Za sada kredite stambenim zajednicama odobrava „BANKA POŠTANSKA ŠTEDIONICA“ što je sjajna vest za stambene zajednice. Zajednički delovi stambene zajednice su nedeljivo vlasništvo vlasnika posebnih delova stambene zajednice i ne mogu se stavljati u zalog prilikom uzimanja kredita. Pored toga najveći problem bankama su računi za tekući i investicioni fond koje vlasnici stanova dobijaju putem uplatnice od svojih upravnika. U trenutku odlaska vašeg upravnika iz stambene zajednice (dao otkaz, dobio otkaz) nastaje pauza podele računa za vlasnike stanova do izbora novog upravnika a to realno može trajati mesecima i vaš zajednički račun nema priliva novca za plaćanje rate kredita. To je problem bankama kada razmatraju vaš zahtev za odobravanjem kredita ali i za to postoji rešenje, ulistavanje fondova stambene zajednice u objedinjenu naplatu Infostana. Možemo da se pohvalimo da smo medju prvim upravnicima koji su masovno prebacivali naplatu fondova zgrade preko uplatnica Infostana. U to vreme je bilo potrebno prikupiti potpise vlasnika stanova da su saglasni sa ulistavanjem fondova u Infostan ali i prezentacija od strane profesionalnog upravnika šta je Infostan, benefite takve vrste naplate itd.  Kako smo rešili problem sakupljanja potpisa? Osmislili smo anketu/glasački list sa formom teksta sa sajta Infostana i poslali Ministarstvu gradjevine koje je i pisalo zakon o stanovanju. Dobili smo odgovor da je to validan način prikupljanja potpisa/saglasnosti vlasnika posebnih delova van sednice stambene zajednice. Dopis Ministarstva sa anketom/glasačkim listom pustili smo Infostanu na mejl. Vrlo brzo, posle nepunih sat vremena dobili smo poziv direktora Infostana koji nam je saopštio da je savršeno, obezbedio je logističku podršku njihovog pravnog tima i druge osobe za kontakt i tako je sve krenulo.

Naši sugradjani često brkaju Infostan i JP Gradsko stambeno, firmu za održavanje stambenih zgrada, to su dve različite firme. Infostan je firma koja se bavi isključivo naplatom putem računa objedinjene naplate. Infostan naplaćuje potraživanja za Vodovod, EPS(zajednička struja), Beogradske Toplane, JP Gradsko stambeno, Gradsku čistoću a evo sada i za fondove stambene zajednice. Ovaj način naplate fondova stambene zajednice je pre svega sigurnost za banku od koje potražujete kredit. Ova vrsta naplate fondova uz to nosi niz benefita i u jednom trenutku je naplata fondova 100%  što  putem naplate preko uplatnica koje štampa upravnik nije moguće. Infostan preuzima troškove naplate potraživanja na taj način što preuzima troškove utuženja neplatiša što je sjajno za stambenu zajednicu. Utuženja vlasnika stanova koji ne plaćaju svoje obaveze prema stambenoj zajednici se prema zakonu o stanovanju finansiraju sa računa stambene zajednice ali u ovom slučaju stambena zajednica nema takvih troškova a nema ni „zle krvi“ u slučaju da je upravnik iz redova stanara. Priznaćete malo je neprijatno utuživati svoje komšije i slati im na vrata izvršitelje, na ovaj način elegantno naplaćujete sve.  Znači problem redovnog plaćanja rata za kredit rešen. Ako ostanete bez upravnika Infostan Vam i dalje naplaćuje fodove zgrade i svakoga meseca uplaćuje prikupljen novac na račun vaše stambene zajednice. Banka naplaćuje svoju mesečnu ratu kredita putem trajnog naloga i naplata rate kredita funkcioniše i bez upravnika koga imate vremena da izaberete bez ikakve žurbe.

Procedura i sve što je potrebno za kredit

1. Stambena zajednica donosi odluku o investiciji u zgradu i izboru izvodjača radova/dobavljača uredjaja i opreme.
2. Upravnik stambene zajednice podnosi Banci zahtev za kredit i prateću dokumentaciju.
3. Banka analizira podneti zahtev za kredit i dokumentaciju i ukoliko stambena zajednica ispuni uslove,izdaje upravniku stambene zajednice ponudu o uslovima kreditiranja.
4. Upravnik stambene zajednice informiše vlasnike posebnih delova zgrade(stanare) o uslovima kreditiranja iz ponude.
5. Skupština stambene zajednice donosi Odluku o kreditnom zaduživanju kod Banke , na način koji je propisan Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada.
6. Usvojenu Odluku Skupštine stambene zajednice upravnik dostavlja Banci, nakon čega upravnik zaključuje ugovor o kreditu sa Bankom, u ime i za račun stambene zajednice.
7. Po zaključenju ugovora o kreditu  ispunjenju definisanih preduslova za realizaciju kredita, sredstva kredita puštaju se na račun stambene zajednice.

Osnovna dokumentacija za kreditni zahtev

1. Odluka stambene zajednice o iznosu mesečne naknade koju vlasnici posebnih delova zgrade plaćaju za troškove tekućeg i investicionog održavanja zgrade, kao i za upravljanje zgradom
2. Izvod banke o prometu po tekućem računu stambene zajednice u poslednjih 12 meseci.
3. Predračun/ponuda izvodjača radova/dobavljača uredjaja i opreme.
4. Ukoliko stambena zajednica ostvaruje dodatni prihod:

-ugovor zaključen izmedju stambene zajednice i trećeg lica u vezi sa davanjem na korišćenje zajedničkih delova zgrade.

Kredit sa fiksnom kamatnom stopom

• Minimalni iznos 150 000 rsd
• Maksimalni iznos 4 000 000 rsd
• Učešće najmanje 20% vrednosti investicije
• Period otplate od 12 do 36( sa promenljivom kamatnom stopom do 84) meseci
• Grejs period (opcioni) do 12 meseci od dana puštanja kredita/prve tranše  kredita u tečaj
• NKS na godšnjem nivou 15% fiksno (sa promenljivom kamatnom stopom je pod uslovima banke)

Filijale, Banke Poštanska Štedionica: Kraljice Marije 3,  Beograd (Palilula), Nehruova 56A,  Beograd (Novi Beograd), Južni bulevar 116, Beograd (Vračar), Omladinskih brigada 65V, Blok 70a Beograd (Novi Beograd) , Petefijeva 6A, Cerak-Beograd (Čukarica), Kirovljeva 5, Beograd (Čukarica), Ljubinke Bobić 28,Bežanijska Kosa-Beograd (Novi Beograd), Milana Uzelca 23A,Beograd (Zemun), Bogdana Žerajića 24A,Miljakovac-Beograd (Rakovica), Braće Smiljanić 11,Beograd (Zemun), Kneza Višeslava 136, Filmski Grad- Beograd (Čukarica), Drenovačka 11,Karaburma-Beograd (Palilula), Bulevar Mihajla Pupina 10B, Blok 12-Beograd (Novi Beograd), Crnotravska 13A, Banjica-Beograd (Voždovac), Rableova 19, Mirijevo-Beograd (Zvezdara), Bulevar kralja Aleksandra 64,Beograd (Vračar), Vidikovački venac 79,Vidikovac-Beograd (Rakovica), Vojvode Stepe 81,Beograd (Voždovac), Jovana Rajića 5, Crveni krst-Beograd (Vračar), Trg Branka Radičevića 4, Beograd (Zemun), Ukupno 88 filijala…pa izaberite jednu, pitajte, raspitajte se….

Moj savet kolegama je da odluke stambene zajednice ne treba dovoditi u pitanje, ako treba da se desi greška, bolje da neko drugi pogreši. U ovom slučaju ja mogu samo izneti svoje mišljenje i naravno ogradjujem se unapred, nikoga ne savetujem da li da prihvati kredit banke ili ne.

Pored Banke zahvaljujući sve više prelasku stambenih zajednica na plaćanje fondova zgrade preko objednjene uplatnice Infostana pojavljuju se  firme/izvodjači radova koji kreditiraju stambene zajednice. Za mene ova opcija uvek ima prednost u odnosu na banku.

Zašto je bolje da Vas kreditira sam izvodjač radova nego Banka sa čijim novcem ćete platiti tog istog dobavljača?

Prvo izvodjač radova/firma ima povoljnije uslove kreditiranja kod banke od vaše stambene zajednice pa nema razloga da konačan iznos koji na kraju platite ne  bude manji kod izvodjača radova nego sa kreditom banke. To je manje bitan momenat za odluku na koju se stranu prikloniti. Da zanemarimo da firme uvek traže minimum 50% iznosa za početak radova a banka traži učešće od samo 20% ukupnog iznosa. Vreme ozbiljnih izvodjača radova/firmi kod kojih imamo čvrstu garanciju u ovom poslu nema(osim JP Gradsko stambeno), jedina čvrsta garancija poštenja pravnog lica je “Bankarska garancija”a Vi to nećete dobiti sigurno ni od jedne firme od koje budete tražili ponudu za izvodjenje radova. Moj zaključak ali se ogradjujem, to je samo moje mišljenje, ako treba nekome da plaćate radove na rate bolje da to bude sam izvodjač radova. Barem dve godine neće moći da “pobegne” dok mu ne isplatite I poslednju ratu pa je to meni sigurnost kvaliteta izvedenih radova čvršća od “Bankarske garancije”. Uglavnom, odluka je uvek na vama. Nekada I nemamo izbor pa je lakše komentarisati nečije poteze iz fotelje, svestan sam I toga pa se zato kao profesionalni upravnik ogradjujem I naglašavam da je ovo samo moje mišljenje. I za kraj, besplatan savet našim sugradjanima, za Investicione radove koji prelaze u milionske iznose. Obavezno platite “sudskog veštaka Grdjevinske struke” I tražite elaborat po kome ćete naručiti radove, postoji ozbiljan razlog da to uradite baš na taj način, po proceduri. Na sastanak ozbiljan upravnik dolazi sa elaboratom sudskog veštaka gradjevinske struke gde piše iznos radova koje morate platiti I materijali sa Kojima se izvode radovi. Napravite eksperiment, ukoliko Vam je u zgradi potrebna kompletna rekonstrukcija krova saslušajte predloge vaših komšija, setite se moje preporuke(sudski veštak g.s.). I razmislite!

Profesionalni upravnici, radite svoj posao profesionalno. Dragi sugradjani,procenite da li ste zadovoljni svojim upravnikom I reagujte…smenite upravnika I birajte…pažljivo birajte upravnika.

Pažljivo birajte upravnika vaše zgrade.

062770236