Ko je upravnik zgrade i šta je njegov posao?
Obaveze upravnika zgrade u stambenim zajednicama!
Da li je zakon o stanovanju razvijenih zemalja primenljiv kod nas?
Poslednjih decenija porastom gradnje i broja stanovnika u Beogradu, uvećane su potrebe za organizovanjem svih aktivnosti stanovanja u stambenim zgradama, kao što su redovno održavanje, upravljanje troškovima i popravka kvarova. Za sva pitanja stambene zajednice ranije su bili zaduženi predsednici skupštine stanara koji su najčešće i sami bili vlasnici stanova, a poslednjih godina se ova odgovornost sve više prenosi na profesionalnalne upravnike.
U Sloveniji, taj procenat je daleko veći I to samom primenom zakona. U Sloveniji upravnici iz redova stanara mogu biti upravnici u svojim zgradama samo pod uslovom da u stambenoj zajednici nema više od 12 posebnih delova(stanova/lokala). Kod nas je taj deo zakona o stanovanju došao na red ali je na insistiranje samih profesionalnih upravnika/udruženja profesionalnih upravnika za sada stopiran. Primedba udruženja profesionalnih upravnika je zaista opravdana I u ovom trenutku nije moguće doneti takav zakon. Prosto u Srbiji nema dovoljno profesionalnih upravnika da bi fizički bilo izvodljivo da preuzmu toliki broj stambenih zgrada na upravljanje. Pre same primene zakona o stanovanju 2016g predvidjeno je 15 000 profesionalnih upravnika za teritoriju Srbije, sada 2024g toliko godina posle, ukupni broj izdatih licenci profesionalnim upravnicima je prešao tek 1600.
Od 1600 izdatih licenci barem polovina više nije aktivna što govori sve o popularnosti I isplativosti ovog relativno novog zanimanja.
Predvidjeni fondovi Evropske Unije za poboljšanje energetske efikasnosti stambenih zgrada u Srbiji mogli bi biti potpuno neiskorišteni. Potreba za kompletnom sanacijom krova u zgradi je veoma zahtevan I komplikovan posao pa kompleksnost konkurisanja za Evropske fondove za energetsku efikasnost ne bih ni komentarisao. Sa predvidjenim fondovima Evropske Unije zgrade bi resile problem fasade, krova I plaćanja grejanja po utrošku a to su vitalni poslovi koje naglašavam upravnik iz redova stanara od 84 godine starosti teško može ispratiti (navodim primer upravnika u soliteru mojih roditelja a sigurno nije jedini primer u Beogradu). “Mi smo I dalje u Socijalizmu” a ekonomska situacija se podudara sa našim razmišljanjem, sve je dobro ako ništa ne košta, profesionalni upravnik ipak košta. Pa to nije samo 300 dinara nadoknada za profesionalnog upravnika, tu su I fondovi zgrade a to košta. Pa naravno da je kratkoročno bolje imati upravnika iz redova stanara koji će zameniti sijalicu I možda popraviti bravu I ono najvažnije više je isped zgrade nego u sopstvenoj kući a to opet ostavlja sliku nekoga ko zaista brine o zgradi. Dragi sugradjani krov košta više miliona dinara, rekonstrukcija lifta više miliona dinara, fasada više miliona dinara, vertikalne vodovodne I kanalizacione cevi više miliona dinara a tekuće održavanje zgrade se spušta na stotine, desetine I hiljade dinara. Ali ko o tome razmišlja, u Beogradu I dalje imamo upravnika iz redova stanara koji sa sveskom zvoni na vrata I traži 50 dinara za održavanje zgrade a to je daleko bolja I jeftinija opcija nego profesionalni upravnik koji nameće neka “nerealna” plaćanja koja često prelaze iznose od “čak” 800 dinara za održavanje zgrade. U Sloveniji je zakonom propisan iznos za održavanje stambene zgrade 50e po stanu, u Holandiji je taj iznos 130e po stanu na mesečnom nivou I na taj iznos se dodaje značajna pomoć same države. Kada se zakon o stanovanju primenjuje na takav način da je zajednička kasa puna. Takav zakon ima smisla pa se ne može desiti da pogledate u zgradu koja nema urednu fasadu I sve prozore u istoj boji od istog materijala sa identičnim roletnama….To kod nas nije slučaj, pri samom pogledu na zgradu odmah vidite barem tri različita prozora I različite roletne na tri različita stana, da zanemarimo potpuno ruinirane fasade gde se vide gole cigle.
Zašto na tržištu nema dovoljno profesionalnih upravnika?
- Niska cena upravljanja
- Nerealna očekivanja vlasnika stanova
- Kontradiktoran ,trenutni zakon o stanovanju koji predvidja dostupnost upravnika 24h dnevno 7 dana u nedelji a to baš nije normalno priznaćete. Ugovor o radu koji profesionalni upravnik potpisuje sa poslodavcem kaže 40h nedeljno radno vreme zaposlenog a ne 168 časova nedeljno.
- Najveći problem je stres koji ovo zanimanje prati od prvog dana.
Nema idealnog posla osim posla koji volimo, moj savet novim kolegama je da pokušaju da naprave sistem, to je jedini način da naš posao bude samo posao I ništa više…zadovljstvo dobro završenim poslom će doći samo po sebi.
Bilo da su upravnik ili upravnica iz redova stanara, ili je angažovano profesionalno lice, njegove stvarne dužnosti su obimne i zahtevne sa pravnog i ljudskog aspekta. Kada sagledamo spisak svih obaveza, postaje jasno zašto njihova kompleksnost često prevazilazi mogućnosti fizičkih lica; tada je potpuno jasno da firme kod kojih su zaposleni profesionalni upravnici mogu I treba da igraju ključnu ulogu u upravljanju stambenom zgradom.
Zakonske izmene
Umesto pojedinačnih profesionalnih upravnika, u budućnosti će za stambenu zajednicu biti odgovoran “organizator profesionalnog upravljanja”, tj. firma ili preduzetnici odgovarajuće delatnosti koji će u upravi zgradom imati ključnu ulogu. Oni će birati i smenjivati profesionalne upravnike po svom nahodjenju. Glavni cilj ove korekcije je da se odgovornost premesti sa pojedinaca na firme koje se profesionalno bave ovom delatnošću i u mogućnosti su da efikasno rešavaju probleme stanara 24 sata. Na njima će biti da organizuju prijem zahteva putem kol centra ili na način koji im odgovara.
Novi troškovi za stanare?
Saglasno zakonu, stambena zajednica preuzima odgovornost za štetu koja proistekne iz nedostatka održavanja ili nepravilnog izvršenja poslova na zgradi. Primera radi, u slučaju da odlomljena fasada udari nečiji automobil i nanese materijalnu štetu. Za ove slučajeve predvidjaće se osiguranje, o čemu će voditi računa profesionalno upravljanje. Do sada je profesionalni upravnlk morao da poseduje obaveznu polisu osiguranja od odgovornosti u iznosu od 10.000 evra, dok će sada ta suma iznositi mnogo više jer će odgovornost biti na pravnim licima.
Premija osiguranja može i ne mora predstavljati dodatni trošak za stanare, zavisno od stanja i tipa nekretnine, jer se troškovi razlikuju za novogradnje i zgrade stare više decenija. Takođe, kako se organizacije profesionalnog upravljanja bave većim brojem stambenih objekata na jednoj teritoriji, mogle bi biti povoljnije za stanare u odnosu na angažovanje jednog lica.
Kako će se birati upravnik zgrade?
U skladu sa predloženim izmenama, stambenoj zajednici neće biti dozvoljeno da sama izabere ili smeni profesionalnog upravnika. Tu odluku će donositi pomenuti organ, uz obavezu da stanare obavesti o razlozima odluke. Medjutim, stambena zajednica će uvek imati pravo da promeni organizaciju sa kojom saradjuje.
Prednosti navedenih izmena u Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada trebalo bi da se odraze u bržem i efikasnijem rešavanju problema na nivou stambene zajednice, a takođe će se striktnije definisati dužnosti upravnika i njemu nadređene organizacije. Ostaje da pratimo da li će i koliko brzo stambene zajednice širom Srbije početi da prihvataju profesionalno upravljanje kao napredniju opciju.
Kao u svakom poslu bitan je sistem rada I ako birate izmedju opcije dopadljivosti nečije ličnosti,izgleda I Sistema rada, birajte sistem….i menjajte, menjajte upravnike/firmu, menjajte dok ne dobijete željene rezultate…nemamo svi isti pristup prema poslu, naravno kao I u svakoj drugoj delatnosti.
Stambena zgrada je privatno vlasništvo, zajednički delovi stambene zgrade su nedeljivo privatno vlasništvo Vas vlasnika stanova….
Pažljivo birajte upravnika vaše zgrade.
062770236
