Etika stanovanja

Profesionalni upravnici zgrada - prednosti 

 

Ko je upravnik zgrada? Čemu služi upravnik? Da li moramo imati upravnika zgrade? Zašto moramo da plaćamo upravnika? Šta mi plaćamo ? Da li upravnik radi za nas? Da li upravnik ima radno vreme? Da li upravnik mora da obilazi našu zgradu? Da li ja moram da plaćam upravnika ako nisam zadovoljan?

Ovo su sve pitanja na koja odgovore ima zakon o stanovanju, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada usvojen je u Narodnoj skupštini Republike Srbije 22. decembra 2016. godine. Sada je 2024g a mi i dalje postavljamo ista pitanja, nešto tu nije u redu. Neko greši, da li je problem u upravnicima, zakonu ili medijima koji su prezentovali ovaj očigledno i dalje sporan zakon koji nešto gradjanima „nameće“.

Ubedjen sam da je problem sve, i zakon koji nije savršen, i profesionalni upravnici i naravno mediji koji su prezentovali gradjanima zakon o stanovanju gde je fokus od početka na upravniku a ne na samom smislu ovog zakona. Ako pitate gradjane oni su zapamtili  dve stvari, upravnik je moj 24h dnevno i to je lepo ali košta a to mu je u startu minus.

Potreba da se uvede red u stambene zgrade ne datira od 2016g već od izgradnje prve stambene zgrade.  Izmedju dva svetska rata u Beogradu se desila ekspanzija gradnje stambenih zgrada. Beograd je postao prestonica veće države, s potencijalom evropske metropole.  Prednost je bila ta što su vlasti prepoznale taj potencijal, pokazavši inicijativu za njegov dalji razvitak. U ratu je uništeno 30 odsto beogradskih stanova, što je mnoge ostavilo na ulici. Osim toga, potencijal koji je Beograd počeo da pokazuje privukao je veliki broj ljudi da se iz manjih mesta Srbije i Jugoslavije preseli u prestonicu. Beograd je odjednom postao preplavljen stanovništvom i svi su želeli deo njegovog zemljišta.

U samom centru grada, njegovoj neposrednoj okolini, kao i na periferiji, nicale su, skoro preko noći, nove zgrade, po novinskim izveštajima lepe i moderne palate. Na periferiji grada gradjevinska delatnost je pokazala takvu živost da su za nekoliko godina podignuta čitava naselja na praznom zemljištu.

Iz tog vremena postojala je potreba da se jedan stan u stambenoj zgradi dodeli upravniku zgrade/domaru, nekome ko će se brinuti o zgradi u kojoj živi više porodica. Tadašnji upravnik/domar je imao zadatak da uradi sitne popravke u zgradi i da organizuje veće radove koji zahtevaju angažovanje gradjevinskih radnika/majstora; popravka krova, fasade, kotlova za grejanje itd. Naravno troškove su delili ravnopravno svi vlasnici stanova u zgradi. Pored toga država je prepoznala potrebu za edukacijom novih vlasnika stanova u samom centru Beograda, kultura stanovanja je bila na visokom nivou možemo slobodno reći na nivou Evropskog standarda. Novim, pridošlim stanovnicima Beograda je bilo potrebno nametnuti etiku stanovanja.

Etika stanovanja kako tada tako i danas podrazumeva ponašanje stanara u stanu, stambenoj zgradi, na ulici i na drugim javnim mestima. Etika stanovanja podrazumeva da uvek budemo svesni da stambene objekte delimo sa drugim ljudima, da ne bacamo otpatke gde stignemo, da ne pravimo buku, preglasno slušamo muziku, itd.  Zato u stambenim zgradama gde postoji više stanova i stanara postoje propisana pravila ponašanja nazvana-kućni red. Etika stanovanja podrazumeva i održavanje čistoće i uredjenje okoline u kojoj se živi. Sve ono što je pojedincima čudno a što neminovno dolazi i kod nas preko zakona o stanovanju je civilizaciska tekovina. Prosto zabranjeno je izuvanje ispred stana i ostavljanje obuće u zajedničkim delovima stambene zgrade, u samom centru Beograda zabranjeno je sušenje veša na terasi koja je okrenuta prema ulici (pokazivanje našeg donjeg veša prolaznicima i nije baš lepo). Na periferiji grada i dalje možemo videti razapet kanap izmedju dve zgrade na kome se suše nečije „gaće“, priznaćete ružno je.

Etika stanovanja se u velikoj većini država ne uči, već reguliše zakonom.

Pod etikom stanovanja podrazumeva se pristojno ponašanje, održavanje i čuvanje prostorija koje se dele sa drugim ljudima, poštovanje kućnog reda, uredjenje dvorišta i prostora ispred i oko zgrada.

U svakom stambenom objektu treba da postoji istaknut kućni red. To je niz pravila ponašanja u vezi sa korišćenjem stanova, posebnih i zajedničkih prostorija, uredjaja i instalacija u zgradi i tih pravila treba da se pridržavaju svi stanari.

-O sprovodjenju kućnog reda staraju se vlasnici, odnosno korisnici stanova i drugih posebnih delova zgrade i skupština zgrade.

-Stanari su dužni da zajedničke prostorije i uredjaje posle svake upotrebe očiste i dovedu u red.

- Stanari su dužni da održavaju čistoću na ulazima, stepeništima, zajedničkim prostorijama i dvorištu zgrade i da obezbede nesmetan i slobodan prolaz kroz ove prostorije i dvorište.

- Zabranjeno je tresenje tepiha, stolnjaka i drugih stvari sa prozora, balkona, lodja i terasa.

- Pri korišćenju stana i zajedničkih prostorija u zgradi zabranjeno je vikom, bukom, trčanjem, skakanjem, igranje loptom i drugim postupcima ometati druge stanare u mirnom korišćenju stana.

Skupština stambene zajednice donosi odluke koje upravnik iz redova stanara ili profesionalni upravnik sprovodi. Na taj način se regulišu svi problemi kako problem poštovanja kućnog reda tako i tekuće i investiciono održavanje stambene zgrade.

Gde grešimo?

-Profesionalni upravnik nije domar, nema stan u vašoj zgradi i nije dužan da dolazi na posao u vašu zgradu, profesionalni upravnik je zaposlen u firmi za koju radi.

- Profesionalni upravnik je servis preko kog stambena zajednica sprovodi svoje odluke u skladu sa zakonom.

- Profesionalni upravnik je predstavnik stambene zajednice, odgovoran krivično i materijalno za svu štetu koju stambena zajednica i posebni delovi stambene zajednice pretrpe zbog činjenja ili nečinjenja profesionalnog upravnika.

- Profesionalni upravnik se bavi organizacijom tekućeg i investicionog održavanja stambene zajednice i njenih zajedničkih delova kao i organizacijom hitnih intervencija u periodu od 24h dnevno.

- Profesionalni upravnik može potrošti novac sa računa stambene zajednice isključivo uz nalog stambene zajednice i potpise većine vlasnika stanova. Upravnik može imati želju da okreči vaš ulaz ali inicijativa mora doći od stambene zajednice. Zašto? Iz našeg iskustva upravnik je kriv ako je vaš ulaz okrečen, ima lepe biljke, ogledalo, nov interfon, video nadzor a krov curi. Trošenje novca na predlog upravnika nije dobra ideja, ali ako je novac potrošen na inicijativu i uz potpise vlasnika stanova upravnik je ono što i treba da bude-vaš servis, predstavnik stambene zajednice, odgovorno lice u zgradi i ništa drugo.

U kojim situacijama upravnik može donositi odluke bez vaše saglasnosti?

-Upravnik zgrade može donositi odluke bez saglasnosti stambene zajednice samo u slučaju hitnih intervencija gde je potrebna brza reakcija. Upravnik može i treba konkurisati u ime stambene zajednice za sve besplatne radove koji su mu na raspolaganju kod organa lokalne samouprave i eventualno firme koja se bavi održavanjem stambene zajednice npr JP Gradsko stambeno preduzeće. Kako to izgleda u praksi? Opština raspisuje konkurs za dodelu besplatnih ili sufinansirajućih sredstava za stambene zajednice, upravnik konkuriše bez saglasnosti stambene zajednice. U slučaju da vaša zgrada prodje na konkursu recimo za dodelu besplatnih ulaznih vrata za zgradu, upravnik tek tada traži saglasnost stambene zajednice i naravno potpise vlasnika stanova da se slažu sa odlukom da prihvataju zamenu besplatnih ulaznih vrata. Zašto? Uvek postoji primedba stanara da su stara vrata funkcionisala više od pola veka i da nema boljih i ako upravnik to uradi na svoju ruku napraviće problem.

Za sve se pita stambena zajednica a ne upravnik, stambena zajednica su svi vlasnici stanova....ovo je jedini ispravan način rada upravnika zgrade.

Iz prakse, dobar upravnik, bio on upravnik iz redova stanara ili profesionalni upravnik može uraditi više nego što i sam može zamisliti za vašu zgradu. Preduslov za rezultate je dobra saradnja izmedju upravnika i stanara.

Prednosti profesionalnog upravnika u odnosu na upravnika iz redova stanara;

-Profesionalni upravnik poseduje licencu kao dokaz odličnog poznavanja zakona i procedura

-Profesionalni upravnik nije sam, iza sebe ima firmu, barem u našem slučaju čitav tim ljudi koji stoje iza njega

-Profesionalni upravnik nema dodatni posao, živi od ovog posla i ima sve vreme ovoga sveta da se posveti vašoj zgradi

-Profesionalni upravnik je osiguran od profesionalne odgovornosti na iznos koji ne može biti manji od 10 000e. Odgovoran je do osiguranog iznosa za svu štetu koja nastane u stambenoj zajednici i vašim stanovima svojim činjenjem ili nečinjenjem.

-Dostupan je 24h dnevno 7 dana u nedelji preko cele godine(Call Centar za hitne intervencije 24h)

-Profesionalni upravnik ima efikasan sistem naplate, dostupnost i transparentnost  finansijskog izveštaja 24h dnevno....barem u našem slučaju.

-Za sve propuste u radu, državi je odgovoran kako profesionalni upravnik tako i firma u kojoj je zaposlen. Država ima efikasan sistem kažnjavanja pravnog lica(minimalna kazna je 100 000 dinara) u odnosu na upravnika iz redova stanara koji je fizičko lice i koji može platiti najviše mandantnu kaznu.

-Sve finansijske transakcije se obavljaju isključivo preko tekućeg računa stambene zajednice, stambena zajednica je pravno lice i može plaćati račune isključivo pravnim licima(firmama).

-Kontrola inspekcije gde je fokus vaš novac. Inspekciji je za plaćen iznos sa računa stambene zajednice potrebna faktura pravnog lica(firme) i odluka stambene zajednice sa potpisima vlasnika stanova. Da li je tako kod upravnika iz redova stanara?

Postoji zabluda da su svi upravnici isti. Nije baš tako, kao što ni svi majstori nisu isti, kao što ni svi policajci nisu isti, kao što ni svi učitelji nisu isti tako isto postoji i razlika izmedju nas upravnika. Nedavno je izašao konkurs za dodelu bespovratnih sredstava za uredjenje fasade, krova i uvodjenje kalorimetara za obračun utroška energije u zgradama i na moje zaprepašćenje polovina upravnika koje lično poznajem prosto nije podnela zahtev, propustili su konkurs. Potencijalna šteta za njihove stambene zajednice je višemilionska....pa kako smo onda isti.

Napravite razliku izmedju upravnika, barem na osnovnim stvarima, pozovite upravnika i ako se ne javi na vaš poziv odmah pokrenite inicijativu za njegovu smenu. Smena upravnika je normalna stvar, plaćate, treba da budete zadovoljni, pre svega sobom i svojim angažovanjem u vašoj zgradi pa onda i upravnikom.

Menjajte upravnike, doći će onaj pravi, čovek koji ovo doživljava kao posao i ništa više od toga. Upravljanje zgradama je relativno novo zanimanje ali jeste zanimanje i to kao činjenicu trebaju prihvatiti, kako sami stanari tako i upravnici.

Menjajte, tražite, zahtevajte, angažujte se ako želite promenu i ako želite da vaša nekretnina ne gubi vrednost.

Nismo svi isti, postoji razlika...

 

062770236